ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА НА СПЕЦСЧЕТЕ: ПРОЦЕНТЫ И КОМИССИИ ДЛЯ ЕГО ВЛАДЕЛЬЦА

В некоторых регионах ТСЖ, выбранные в качестве владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, уже собирают взносы в фонд. В связи с этим у них возникают вопросы практического характера. Во-первых, включать ли в налоговую базу проценты, начисляемые банком на остаток по счету? Во-вторых, за счет какого источника погашать расходы на обслуживание специального банковского счета? Эти вопросы очень скоро станут актуальными для коммерческих УК. Законодательство не дает прямого ответа на них.

 

Проценты за пользование денежными средствами на спецсчете

Правовое регулирование

Начнем с того, что проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта наряду со взносами  на капитальный ремонт, уплачиваемыми собственниками помещений в МКД (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ). Жилищный кодекс предусматривает следующие направления целевого использования средств фонда капитального ремонта (ч. 1 ст. 174):

– для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

– для оплаты разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

– для оплаты услуг по строительному контролю;

– для оплаты, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;

– для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов   на получение гарантий и поручительств по данным кредитам, займам.

Кроме того, согласно ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся   на специальном счете и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете, а также процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов, принадлежат собственникам помещений.

Введением новой системы финансирования капитального ремонта законодатель фактически закрепил целевой характер взносов на капитальный ремонт, не просто установив обязанность управляющего домом проводить те или иные работы, а предусмотрев особый режим хранения и расходования денежных средств. Когда фонд капитального ремонта каждого дома находится на отдельном специальном банковском счете, легко проконтролировать платежную дисциплину собственников помещений, а также траты за счет фонда, нет затруднений в передаче фонда при смене управляющего домом.

К сведению. Согласно сообщениям в СМИ Минстрой рассматривает возможность введения механизма страхования специальных счетов, на которых формируется фонд капитального ремонта, а также внесения в ЖК РФ поправок, в силу которых банки будут обязаны начислять проценты на накопленные денежные средства.

Все сказанное в полной мере относится к процентам, начисленным банком на остаток средств на спецсчете, как к составляющей фонда капитального ремонта. То- есть с точки зрения целевого использования банковские проценты ничем  не отличаются от взносов собственников помещений (владелец спецсчета не вправе распоряжаться ими по своему усмотрению). Однако природа у них иная. Если взносы собственников помещений на капитальный ремонт – это установленный законом обязательный платеж в размере не ниже минимального, то проценты  на остаток денежных средств – это исключительно предмет договоренности между сторонами договора специального банковского счета (банком, выбранным общим собранием собственников помещений в МКД, и владельцем счета). Этих процентов может и не быть вовсе. Заранее спланировать объем данного вида поступлений невозможно,  его нецелесообразно учитывать при оценке планируемого объема работ (например, когда обсуждаются расширение перечня работ по сравнению с минимальным  и соответствующее увеличение взносов на финансирование дополнительных работ). Проценты банка – это приятный бонус, но вовсе не средство приумножения фонда капитального ремонта. Судя по предложениям банков, такие проценты не смогут даже компенсировать инфляционные риски, особенно учитывая сегодняшнюю макроэкономическую ситуацию.

Учитывая правовую природу процентов, можно перейти к порядку их налогообложения.

 

Налогообложение

Пункт 6 ст. 250 НК РФ предписывает включать в состав внереализационных доходов проценты, полученные, в частности, по договору банковского счета. В свое время Минфин давал разъяснения по вопросу налогообложения процентов, полученных ТСЖ  от размещения временно свободных денежных средств, полученных в качестве целевого финансирования, на депозитах. Вывод был однозначным: их нужно включать в доходы (Письмо от 19.08.2009 № 03-03-06/4/68). Мы согласны с чиновниками, ведь этими суммами ТСЖ может распорядиться самостоятельно (естественно, в предусмотренных уставом целях). По умолчанию их нельзя считать целевыми, поскольку источник   их выплаты не возложил на получателя обязанность тратить их только определенным образом. Такая обязанность возникает из правового статуса товарищества как некоммерческой организации. К целевым поступлениям, названным в п. 2 ст. 251 НК РФ, данные проценты также нельзя отнести хотя бы потому, что изначально это не безвозмездные поступления на содержание некоммерческой организации, а плата банка за пользование чужими денежными средствами на основании договора.

Что изменяется в случае с процентами, начисленными на денежные средства на специальном счете? Единственное обстоятельство: если поступления от собственников помещений обычно составляют средства ТСЖ (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ) либо выручку для УК, то данные проценты (точнее, права на денежные средства) фактически принадлежат собственникам помещений  (ст. 36.1 ЖК РФ). Что это меняет?

Очевидно, есть два подхода к вопросу о том, являются ли проценты, начисленные на остаток по специальному счету, доходом ТСЖ (УК) – владельца этого счета. В обоснование каждой позиции можно привести весомые аргументы.

Позиция 1. Начислить налог с доходов в виде суммы процентов, полученной ТСЖ (УК)  на специальный счет от банка, нужно, потому что:

– в перечне не облагаемых налогом доходов (ст. 251 НК РФ) данные поступления  не названы, напротив, в Налоговом кодексе есть специальная норма, указывающая на необходимость включения процентов по договору банковского счета в доходы (п. 6 ст. 250 НК РФ);

– на рассматриваемые поступления нельзя распространять правила освобождения от налогообложения взносов собственников помещений на ремонт общего имущества.

Напомним, начиная с 2012 г. к средствам целевого финансирования отнесены средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета осуществляющих управление МКД товариществ собственников жилья, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД (абз. 20 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).  До введения данной нормы налоговики с поддержкой судей включали платежи на капитальный ремонт в налогооблагаемые доходы коммерческих УК (Постановление ФАС СЗО от 23.10.2012 по делу № А26-9598/2011). И это, несмотря на тот факт, что и до утверждения новой системы финансирования капитального ремонта и, в частности, введения в Жилищный кодекс ст. 36.1 положения жилищного законодательства в их системном толковании не предусматривали права УК, заключившей договор с собственниками помещений в МКД, использовать денежные средства собственников помещений в виде взносов на капитальный ремонт без  их согласия на иные цели, включая ремонт других МКД (Определение ВС РФ  от 05.11.2013 № 93-КГПР13-4). Иначе говоря, без специального указания в ст. 251 НК РФ любые не названные в ней поступления образуют налогооблагаемые доходы. Для ТСЖ эта конкретная ситуация неактуальна, поскольку до 2012 г. платежи на капитальный ремонт квалифицировались как целевые поступления на ведение уставной деятельности.

Позиция 2. У владельца специального счета не возникает налогооблагаемого дохода   в виде процентов, начисленных банком на остаток денежных средств, поскольку:

– спорные суммы не составляют экономическую выгоду (ст. 41 НК РФ) ТСЖ (УК), так как распоряжаться ими владелец спецсчета может только в соответствии  с положениями ЖК РФ и в интересах собственников помещений;

– спорные суммы составляют доход собственников помещений в МКД, поскольку права на денежные средства на специальном счете принадлежат им в силу закона.

Ключевой момент. Включать ли начисленные банком проценты по специальному счету в доходы, владелец спецсчета должен решить самостоятельно. Понятно, что у  варианта  «не включать» весьма высокие риски. Аргумент в пользу этой позиции фактически один: права на денежные средства на специальном счете (в том числе на начисленные банком проценты) принадлежат не владельцу счета, а собственникам помещений.

Здесь можно провести аналогию с доходами от передачи элементов общего имущества в пользование третьих лиц. Вопрос, кто же является получателем дохода, остается спорным. При этом есть мнение ФНС России (Письмо от 25.10.2011 № ЕД-4-3/17651@) о том, что в случае заключения УК договора аренды от имени собственников помещений доход возникает именно у последних.

 

Комиссионное вознаграждение по договору специального счета

Источник финансирования – фонд капитального ремонта?

Известно, что некоторые банки сделали бесплатными открытие и ведение специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта. Если ТСЖ (УК) так не повезло, возникает вопрос об источнике финансирования соответствующих расходов. Обычно все банковские комиссии ТСЖ учитывают в смете расходов  и покрывают за счет платы за содержание и ремонт общего имущества. Для УК  это обычные расходы, принимаемые при налогообложении прибыли и финансируемые  за счет выручки от оказания услуг (по управлению МКД и (или) содержанию общего имущества). Самый главный вопрос: вправе ли владелец специального счета относить плату за услуги банка по ведению такого счета за счет средств этого фонда?

Жилищное законодательство содержит противоречивые нормы. С одной стороны, направления использования фонда капитального ремонта перечислены в законе и не могут быть расширены (мы привели выдержки из ч. 1 ст. 174 ЖК РФ выше), среди них нет оплаты услуг банка. Это значит, что средства фонда капитального ремонта не могут быть израсходованы таким образом. С другой стороны, законодатель, определив особый режим для специального банковского счета, в ч. 1 ст. 177 ЖК РФ перечислил возможные операции по данному счету (кстати, перечень открыт за счет операций, связанных с формированием и использованием средств фонда в соответствии с ЖК РФ). Среди этих операций названы (п. 6) начисление процентов за пользование денежными средствами  и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета. Выходит, что денежные средства, находящиеся на специальном счете (а это и есть фонд капитального ремонта), могут быть потрачены на оплату услуг банка. Кстати, в Письме Банка России от 12.09.2014 № 41-2-2-5/1657 подчеркнуто, что Жилищный кодекс не устанавливает вид комиссионного вознаграждения, которое может быть списано со специального счета (см. п. 2.13). С учетом сложившейся практики таким вознаграждением может быть плата за оказание клиенту самостоятельной услуги (см. п. 4 Информационного письма ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).

Разрешение ситуации предоставил Минстрой России в п. 7 Письма от 07.07.2014   № 12315-АЧ/04. Чиновники обратили внимание, что в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, определяющей направления использования фонда капитального ремонта, дополнительно указано: за счет средств фонда в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса, можно финансировать только работы, названные в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ  и предусмотренные законом субъекта РФ, а также платежи по кредитам, полученным  и использованным в целях оплаты данных работ. Следовательно, сумма фонда, сформированного исходя из минимального размера взноса, неприкосновенна. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента.

Ключевой момент. По мнению Минстроя, вполне законно уплачивать комиссионное вознаграждение банка за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного   за счет любых поступлений, кроме минимального взноса собственников помещений. Это могут быть дополнительные взносы собственников или проценты, начисленные банком за пользование денежными средствами. Считаем необходимым предостеречь читателей: напрямую ЖК РФ этого не предусматривает, у судов может сформироваться иная позиция по данному вопросу.

Таким образом, если решением общего собрания не введены дополнительные взносы, владельцу специального счета следует добиться договоренности с банком  об уплате процентов на остаток денежных средств и зачете в их счет платы за обслуживание счета. С точки зрения правового режима специального счета никаких нарушений нет, если опираться на трактовку норм законодательства Минстроем, хотя  не исключен и иной подход, если читать ч. 1 ст. 174 ЖК РФ буквально. А как обстоит дело с налогообложением?

Налогообложение

Прежде всего, рассмотрим ситуацию, когда собственники согласились уплачивать дополнительные взносы, в том числе для покрытия расходов на банковское обслуживание специального счета. Если такие взносы установлены именно как взносы на капитальный ремонт и зачисляются на специальный счет, в целях налогообложения прибыли они относятся к средствам целевого финансирования (и для ТСЖ, и для УК). Получатель должен использовать их по целевому назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования или федеральными законами. Напомним, что в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ говорится о средствах собственников помещений на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД, а не на уплату банковских комиссий. Целевое назначение средств фонда капитального ремонта прописано в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, и здесь нет  ни слова про комиссионное вознаграждение по договору специального счета. В связи с этим списание комиссии банка со специального счета может быть расценено как нецелевое использование полученных средств. В данном случае согласно п. 14 ст. 250 НК РФ суммы, использованные не по целевому назначению, включаются в состав внереализационных доходов на дату такого использования (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Ключевой момент. Списывая банковскую комиссию напрямую со специального счета, нужно быть готовыми к налоговым последствиям. УК учитывает при налогообложении доходы и расходы в сумме расходов на оплату банковских услуг,   а ТСЖ платит налог с дохода в аналогичной сумме, расходы не признает.

Одновременно возникает вопрос об учете при налогообложении расходов в виде банковской комиссии. Для УК нет никаких препятствий: это расходы, связанные  с деятельностью, направленной на получение дохода (управление МКД), они являются обоснованными и подтверждены документами, а также прямо названы в гл. 25 (пп. 25 п. 1 ст. 264) и 26.2 (пп. 9 п. 1 ст. 346.16) НК РФ. Что касается ТСЖ, то признание расходов в виде банковской комиссии по договору специального счета, вероятно, затруднительно. Представляется, что в данном случае не выполняется одно из условий учета расходов при налогообложении прибыли, а именно их несение для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Изначально расходы на оплату услуг банка направлены на осуществление основной уставной деятельности ТСЖ,  не являющейся предпринимательской. То есть эта деятельность не имеет целью получение дохода. Избежать негативных последствий можно, если банк согласится  на оплату своих услуг с другого счета ТСЖ. В таком случае банковская комиссия учитывается в смете расходов и финансируется за счет платы жильцов за содержание общего имущества, то есть в общем порядке. Аналогичный вариант позволит УК   не отражать спорные суммы как использованные по целевому назначению, а формировать выручку от оказания услуг по управлению МКД.

Если же согласно условиям договора банк обязуется начислять проценты  за использование денежных средств на специальном счете и банковская комиссия относится за счет этих поступлений (в том числе зачетом), у УК возникают внереализационные доходы и прочие расходы, учитываемые при налогообложении. Для ТСЖ итоговый расклад аналогичен описанному выше: проценты облагаются налогом,  а расходы не уменьшают налогооблагаемую прибыль.

_________________________

 

Если ТСЖ или УК выбраны в качестве владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, у них возникают вопросы технического характера. Во-первых, нужно ли включать в налогооблагаемые доходы проценты, начисленные банком на денежные средства? Во-вторых, можно ли за счет средств фонда списывать комиссионное вознаграждение банка? По первому вопросу мы придерживаемся невыгодного для налогоплательщиков мнения: налог   с процентов надо уплатить. В противном случае высоки налоговые риски. По второму вопросу Минстрой высказался положительно: комиссию можно списать за счет средств фонда, но только минимальные взносы собственников помещений должны остаться неприкосновенными. Здесь нужно учитывать, что Жилищный кодекс не разрешает этого напрямую. Одновременно следует помнить об особых налоговых последствиях подобной траты средств фонда капитального ремонта.

 

 

Администрация Абанского сельсовета Абанского района Красноярского края ©